Как выбирать и покупать квартиру?

Казалось бы, как все просто – ходи себе по предлагаемым для продаж квартирам и выбирай просто, что нравится. Увы и ах! Как много проблем может возникнуть у человека, который въехал во вновь приобретенную квартиру, если он выбирал ее подобно барышне на выданье, которая выбирает жениха по ширине плеч, прическе или по схожести с известным киногероем. Внезапно может оказаться, что в комнаты, которые казались такими светлыми и уютными почти не попадает солнца. Либо размеры кухни оказались существенно меньше чем казались вначале. Либо очень веселые соседи сверху, делают вашу жизнь невозможной и т.д. 

По оценки многих моих бывших коллег риэлтеров около 80% покупателей после переезда во вновь купленное жилье сталкиваются с весьма существенными особенностями и недостатками своей покупки. Нередко даже сами риэлтеры решая собственный жилищный вопрос, вдруг поддавшись эмоциям, теряют чисто профессиональную объективность, и долго потом сокрушаются, по поводу того, что то-то просмотрели, прозевали, не знали и т.д. Поэтому я думаю, что многим будет весьма полезно предлагаемое мной методическое пособие по осмотру и выбору квартир. 

Итак, начнем с самого начала. Когда вы только подходите или подъезжаете к месту расположения предложенного вам варианта, обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов, и других объектов которые могут вам понадобиться постоянно. Если у вас есть дети, то вас должны заинтересовать ближайшие детские сады и школы, а если не лады со здоровьем – ближайшие поликлиники и аптеки. Не мешает также узнать о наличии рядом вредных промышленных предприятий. И в соответствии с розой ветров вашего города определить – не слишком ли много вредностей будет поступать к вашим окнам. Конечно, можно сделать это и после просмотра самой квартиры, но опыт показывает, что когда человек «запал» на саму квартиру, то он в нее как бы влюбляется, и после просмотра практически не замечает каких-то весьма важных особенностей ее месторасположения. 

Итак, вы не спеша подошли к дому, где вам предложено жилье. Пора поинтересоваться и самим домом в целом и придомовой территорией (ближайшие автостоянки, детские игровые площадки, хозяйственные объекты и обустройство территории в целом). Об очень многих особенностях своего будущего места проживания вы сможете определить по состоянию входа в подъезд, лестничных клеток и площадок, лифтов и всего того, что называется местами общего пользования. Если рассматриваемая квартира находится на нижних этажах, то очень важно любым путем узнать, не стоит ли в подвале вода, не валят ли оттуда клубы пара, и не несет ли запахом нечистот. Если дверь подъезда на распашку, нет кодового замка или домофона, то это может сказаться и на безопасности вашей квартиры. 

Очень полезно поговорить с жильцами этого подъезда. Как правило, бабушки сидящее на скамейке у подъезда охотно поделятся с вами информацией о том, как часто убираются в подъезде, когда был и когда обещают очередной ремонт, кто будет вашим соседом сверху (если вам не удалось его застать) и т.д. Если дом обслуживается консьержем или дополнительной охраной, то не мешает поинтересоваться графиком их работы, и в каком объеме жильцы оплачивают их содержание. Состояние почтовых ящиков, лифта, мусоропровода также немаловажно. Когда квартиру вам показывает риэлтер, то нередко он всячески старается отвлечь ваше внимание от всех этих особенностей с тем, чтобы довести вас до квартиры, которая, разумеется, почти всегда смотрится значительно лучше, чем подходы к ней. 

Но не спешите входить. Окиньте взором этажную площадку, если это позволяет сделать освещение, обратите внимание на двери ближайших соседей, их состояние также может много вам сказать. И лишь потом уже ныряйте внутрь, претендующей на ваше внимание квартиры. 

Боже, как хороша хозяйка, и как обаятелен хозяин! Как мила та кошечка на пуфике. Как азартен риэлтер, жаждущий продать вам эту квартиру. Но не стоит уделять всему этому более трех, четырех секунд. Кроме элементарной вежливости и коротких точных вопросов по сути, от вас больше ничего не требуется. 

Процентов 60 времени следует уделить кухне и санузлу. Именно там вам придется задать большую часть своих вопросов, покрутить краны, посмотреть напор воды, проверить исправность бочка, убедиться, что ванна не стоит с обратным наклоном, проверить действительно ли джакузи работает, или это просто украшение, посмотреть состояние труб и стояков. Не поленитесь присесть и посмотреть, как проходят канализационные стоки. Нет ли следов протечек на потолке. Не заделаны ли вентиляционные решетки, как в санузле, так и на кухне. На кухне следует заранее обговорить, оставляют ли хозяева вам роскошную газовую плиту (если она действительно такова), и прочее встроенное оборудование. Нередко бывает, что, выезжая, жильцы отдирают, все что возможно, и при въезде вы можете обнаружить на месте газовой плиты нечто жуткое подобранное на свалке. 

Площади помещений нередко бывает трудно определить на глаз, поскольку пол и стены, как правило, заставлены мебелью. Даже цвет стен и фактура обоев влияют на ваше восприятие. Проще всего правильно оценить площадь помещения по потолку, так как он чаще всего бывает свободен, и белого цвета. 

Если после покупки квартиры вы предполагаете делать ремонт, то нынешнее состояние отделки вас должно мало интересовать. А если нет, то следует убедиться, что состояние обоев за шкафами и прочими элементами мебели также вполне в норме. Полы требуют отдельного внимания – не редко это самая дорогая часть отделочных работ. Думаю, что ваше желание присесть, осмотреть углы, плинтуса, места примыкания дверей к стенам не вызовут удивление у продавцов квартиры. 

Очень часто покупатели не могут справиться с избыточными эмоциями, и, убедившись в благополучном состоянии квартиры внутри, забывают выглянуть в окна, и выйти на лоджию или балкон. Особенно часто это бывает, когда просмотр идет вечером, и за окном темно. Тем не менее, вы обязательно должны знать, куда выходят ваши окна, сориентироваться по сторонам света. Если из окна мало что видно, то не забудьте обойти вокруг дома, и посмотреть вблизи на все, что может явится источниками шума, или другого беспокойства. Уделите также десяток секунд своего драгоценного времени на оконные рамы, подоконники, приборы отопления, балконные и внутренние двери, состояние ограждения на лоджии, решетки, остекление, обшивку и т.д. Если конечно, вы не уверены, что не выкинете это все и не сделаете все заново и по своему. И лишь после этого вы возвращаетесь в прихожую. 

Если вы не готовы к категорическому отказу от этой квартиры, то есть смысл обменяться несколькими фразами с хозяевами квартиры. Если нет необходимости торопиться с решением, не спешите его высказывать, хорошенько не подумав хотя бы до завтра. Риэлтеры, как правило, заранее предупреждают о том, что разговор о цене следует вести только с ними. Хотя некоторые агентства, работающие в открытую, этого совершенно не боятся, и даже сами предлагают вести торг непосредственно с хозяевами. Но и помимо цены, вам есть о чем поговорить: полезно узнать, где будут жить жильцы квартиры после продажи; стопроцентно ли определен их вариант; как быстро они смогут освободить квартиру; что будут оставлять из мебели; кто ближайшие соседи сбоку, сверху и снизу. 

И приветливо распрощавшись, вы выходите из квартиры с тем, чтобы посмотреть хотя бы на дверь квартиры, которая располагается над предполагаемой вашей. А если возможно, то даже познакомиться и поговорить с будущими соседями сверху, поскольку из всех соседей вы можете ждать наибольших неприятностей именно от них. 

Отдельное внимание следует уделить подвалу, особенно в том случае, если квартира находится на первом – третьем этажах. Впрочем, и для верхних этажей это немаловажно. Чаще всего в домах бывает нижняя разводка коммуникаций, и их неисправность может отразиться на всех. А если в подвале постоянно стоит вода, то жильцам всех этажей может грозить круглогодичное комариное зудение. 

Еще более пристальное внимание к подвалу следует уделить тем, кто намерен покупать индивидуальный дом, коттедж или особняк. Большинство из них построено совсем недавно, и по наружным стенам бывают еще не заметны огрехи в устройстве фундаментов, стен подвального и цокольного этажей. Однако через некоторое время после покупки в результате неравномерной усадки грунта могут образоваться трещины, сдвиги, перекосы, обрывы коммуникаций. И исправить эти недостатки очень сложно, порой почти невозможно. 

Если продолжать разговор об осмотре индивидуального жилого дома, то следует не забыть и об осмотре чердака и кровли, и желательно делать это в светлое время суток. Огрехи в устройстве кровли лучше всего заметны при осмотре чердака в солнечный день, и самые маленькие дырочки на кровле будут хорошо заметны, благодаря прорывающемуся в полутемный чердак, потоку солнечных лучей. Также внимательно следует отнестись и к освещению окружающей территории. 

Однако эти проблемы существенно менее весомы, чем те, которые скрыты на уровне ниже земли. Летом и осенью, когда уровень воды в ближайших водоемах как правило не высок, все может выглядеть замечательно. Однако ближайшей весной может выясниться, что ваш участок полностью или частично заливается, внезапно вышедшей из берегов, ближайшей речкой, или просто ваш участок находится в низине, и талые снеговые воды со всей ближайшей территории будут скапливаться именно на вашем участке. Если дом располагается в местности со сложным неровным рельефом, то следует присмотреться к ближайшим склонам, чтобы убедиться, что вам не грозят оползни, подмывы и т.д. Может быть совсем не лишним в данном случае пригласить для консультации архитектора или инженера строителя. 

Следует внимательно подойти и к вопросу безопасности вашего будущего жилья. Коттеджные поселки, имеющие огражденную территорию и общую охрану, пока существуют в основном только под Москвой и Санкт-Петербургом, поэтому ограждающие конструкции вокруг вашего индивидуального участка не будут лишними. Особенно важно это если соседние участки не обжиты и не охраняются. Конечно, если речь идет о скромном домике дачного типа, в малонаселенной местности, то многометровые крепостные стены вам ни к чему. 

И в завершении этой главы хочу дать наиболее общую рекомендацию: не поленитесь выписать очень коротко список всего того, на что вам следует обратить внимание при покупке недвижимости. И, поскольку вам предстоит чаще всего смотреть не один объект, оставьте после каждого пункта место для выставления оценки. Позднее не спеша, вы сможете сопоставить оценки по различным вариантам и выбрать из всех вариантов наиболее подходящий для вас. 

Пример списка критериев оценки недвижимости: 

• Городской транспорт

• Экология

• Криминальная ситуация

• Расстояние до магазинов

• Расстояние до школы

• Расстояние до аптеки, поликлиники

• Состояние двора

• Состояние подъезда

• Состояние подвала

• Соседи

• Метраж квартиры

• Планировка

• Отделка

• Оборудование

• Ориентация окон

• Состояние лоджии (балкона)

• Отопление

• Напор воды

• Входная дверь